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Schützen & Erhalten · März 2006 · Seite 20 Es schreibt für Sie RA Albrecht W. Omankowsky Rechtsberatung für DHBV- Mitglieder: Jeden Dienstag 14.00 Uhr bis 17.00 Uhr Weitere Fragen an: Albrecht W. Omankowsky Apostelnstraße 9–11 50667 Köln Telefon: (02 21) 9 41 57 57 Telefax: (02 21) 9 41 57 59 RECHTSBERATUNG Grundstückskauf Sachverhalt: Ein Hauseigentümer verkaufte im Jahre 1996 sein 7 Jahre zuvor errichtetes Einfamilienhaus. Im Wohnzimmer befand sich ein Ka- chelofen der zwar im Jahr der Er- bauung einer Benutzungsgenehmi- gung der zuständigen Baubehör- de bedurfte, aber nicht mehr im Jahre des Verkaufs. Aufgrund von konstruktiven Mängeln ist der Ofen funktionsun- fähig. Dies hatte der Bezirks- schornsteinfeger jedoch nicht be- merkt. Der Käufer verklagte den Verkäufer nunmehr auf Schadens- ersatz in Höhe von 30.000,00 DM. Entscheidung: Das Landgericht hat die Kla- ge abgewiesen. Auch das Oberlan- desgericht weist die Klage in der Berufungsinstanz ab. Zur Begründung wies das Ge- richt daraufhin, dass nicht eindeu- tig der Beweis gestellt war, dass der Verkäufer von der Funktions- unfähigkeit des Ofens wusste. Zum anderen stellt die fehlende Betriebserlaubnis des Ofens keinen Mangel mehr dar, da sich die Lan- desbauordnung zwischenzeitlich geändert hat. Maßgeblich für ein arglistiges Verschweigen ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, also der Zeitpunkt des Kaufvertra- ges. Zu dieser Zeit war aber die Neuregelung bereits in Kraft ge- treten, so dass der Verkäufer hier- über nicht mehr aufklären musste. Praxishinweis: Diese Entscheidung belegt wie- der einmal exemplarisch, wie schwierig der Nachweis für ein arg- listiges Verschweigen der erforder- lichen Mangelkenntnis ist. Anders als beim Bauvertrag, bei dem nahezu jeder Mangel offen- barungspflichtig ist, ist dies beim Kaufvertrag nicht der Fall. Der Verkäufer muss nach Treu und Glauben nur solche Umstän- de offen legen, die für die Entschei- dung des Käufers von Bedeutung sind und deren Mitteilung nach der „Verkehrsauffassung“ erwartet wird. Der Käufer hat nur die Mög- lichkeit den Verkäufern über problematische Dinge, wie z.B. Hausschwamm und Altlasten aus- drücklich zu befragen und dies ent- sprechend zu dokumentieren. Antwortet der Verkäufer unzu- treffend, hat der Käufer Regressan- sprüche. Denn anders als beim Verschweigen verpflichtet die be- wusst falsche Angabe zum Scha- densersatz. Entscheidend hierbei ist jedoch auch die Beweisfrage, also das im Falle einer gerichtli- chen Auseinandersetzung diese Aussage durch schriftliche Erklä- rung oder Zeugenbeweis dokumen- tiert wurde. Anwaltshonorar ab 1. Juli 2006 frei verhandelbar Wer anwaltlichen Rat sucht, kann ab dem 1. Juli 2006 die Ge- bühren für die Erstberatung frei ver- handeln. Aufgrund der Änderung des Rechtsanwaltsvergütungsgeset- zes gelten neue Rahmenbedie- nungen. Wenn der Anwalt oder der Man- dant es jedoch versäumen die Ver- gütung vorher auszuhandeln, so darf der Anwalt das Honorar aber nicht nach Gutdünken festlegen. Für die Beratung gelten dann die Grundsätze aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Dies bedeutet für eine ausführliche Beratung gilt eine Obergrenze von 250,00 € plus Mehrwertsteuer; für ein erstes Bera- tungsgespräch betragen die Kosten maximal 190,00 € plus Mehrwert- steuer. Der Verkäufer muss über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm nicht aufklären! Sachverhalt: Ein Kaufinteressent hat ein Haus 2× besichtigt und hat die- ses sodann für 360.000,00 € un- ter Ausschluss der Gewährleistung gekauft. Bei Vertragsschluss lag ihm ein Gutachten vor, das Angaben über gravierende Durchfeuchtungen, so z.B. Nassfäulepilzbefall und Schim- melpilzbelege enthielt und das eine gute Durchlüftung des Hauses emp- fahl, weil ansonsten die Gefahr des Echten Hausschwammes bestehe. Nach dem notariellen Kauf gibt der Käufer ein weiteres Gutachten in Auftrag, das nunmehr zu dem Ergebnis kommt, dass ein Echter Hausschwammfall vorliegt. 3 Monate später erfolgt die Übergabe des Kaufgrundstückes. Das Übergabeprotokoll enthält kei- nen Vorbehalt wegen Mängel. Nunmehr verlangt der Käufer vom Verkäufer Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens des Hausschwammverdachtes. Entscheidung: Das Oberlandesgericht verur- teilt den Verkäufer zum Schadens- ersatz, weil er den begründe- ten Verdacht von Echtem Haus- schwamm arglistig verschwiegen habe. Diese Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben. Er weist die Klage ab mit der Begrün- dung, dass vor Kaufvertragsab- schluss ausweislich des seinerzei- tigen Gutachtens kein konkreter Verdacht bestanden habe, sondern lediglich die Gefahr, dass Echter Hausschwamm entstehen könnte. Die Gefahr von Hausschwamm kann aber nicht mit Hauschwamm- verdacht gleichgesetzt werden. Die Durchfeuchtungsschäden waren dem Käufer durch das Gutachten bekannt. Er konnte sie selber se- hen und wegen des modrigen Ge- ruchs im Hause auch riechen. Darüber hinaus hätte der Käu- fer sich im Übergabeprotokoll die Geltendmachung von Män- gelrechten vorbehalten können. Dies hat er jedoch unterlassen. Praxishinweis Aufklärungspflichten des Ver- käufers bestehen immer dann, wenn der Käufer der Aufklärung für seine Kaufentscheidung bedarf. Auf Umstände, die der Käufer selbst sieht oder selbst erkennen kann, braucht nicht besonders hingewie- sen zu werden. Wer sich als Käufer Gewährleis- tungsansprüche möglichst weitge- hend sichern will, sollte konkrete Fragen zum Kaufobjekt stellen. Deren Beantwortung wird in die Wertung der Einzelfallumstände immer eingehen. (Siehe auch nebenstehende Entscheidung zum arglistigen Ver- schweigen eines Baumangels). Juni