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Schützen & Erhalten · September 2003 · Seite 17 Praxistipp: Das Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen Neuer Glanz für ein Mauerblümchen – oder: Wo ist das Baugeldbuch? Der Sachverhalt: Ein Wohnungskäufer ver- langte von einem Bauträger die Rückabwicklung des Kaufvertra- ges über eine Wohnung wegen angeblicher Mängel. Seinen Schriftsatz an den Verkäufer/Bauträger schliesst er mit den Worten: „Ich hoffe, dass Sie die gesetzte Frist zur Män- gelbeseitigung in dieser Sache (Termin 31.07.2002) nicht ver- streichen lassen. Sollte dies der Fall sein, werde ich die Anfech- tung des Kaufvertrages wegen Täuschung betreiben”. Der Verkäufer blieb hierauf untätig. In der Folge kommt es zu weiteren Schäden. Der Käufer verlangt vom Ver- käufer nunmehr Rückzahlung des Kaufpreises gegen die Rück- übereignung der Wohnung. Das Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen aus dem Jahre 1909 führt – ganz zu Unrecht – ein Schattendasein. Das inter- essante an diesem Gesetzt ist, dass es sich um ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB handelt und somit die Möglichkeit eröffnet, den Geschäfts- führer einer insolventen Gesellschaft persönlich haftbar zu machen. Nach den Vorgaben dieses Ge- setzes muss derjenige, der Bau- geld in Empfang nimmt, ein „Baugeldbuch” führen. Baugeld im Sinne dieses Gesetzes sind all diejenigen Gelder, die grundbuchrechtlich gesichert sind. Es gilt nach der Rechtsprechung ein sehr wei- ter Baugeldbegriff. Empfänger des Baugeldes ist nicht nur der Schuldner des Baugelddarlehns, sondern auch der Bauträger oder Generalunternehmer, der sich von seinem Vertragspartner das Baugeld auszahlen lässt. Damit ist es also möglich, den Geschäftsführer eines Bau- trägers oder Generalunterneh- mers persönlich in Anspruch zu nehmen, wenn der Geschäfts- führer die ordnungsgemässe Verwendung des Baugeldes an- hand eines Baugeldbuches nicht beweisen kann. Um dies zu überprüfen hat der Auftragnehmer ein Ein- sichtsrecht in das Baugeldbuch. Wird der Auffforderung das Bau- geldbuch zur Verfügung zu stel- len nicht nachgekommen, so kehrt sich die Beweislast hin- sichtlich der zweckentsprechen- den Verwendung des Baugeldes zu Lasten des Buchführungsver- pflichteten um. Dies sollte bei einer Insolvenz immer bedacht werden. Es dürfte bei Zahlungsver- zögerungen für einen Subunter- nehmer oder Auftragnehmer daher durchaus interessant sein, um Einsicht in das Baugeldbuch zu bitten. Da in der Praxis Baugeldbü- cher entgegen der gesetzlichen Pflicht tatsächlich wohl selten geführt werden, könnte allein die Bitte um Einsicht in das Baugeldbuch den Bauträger oder Generalunternehmer zu einer zügigen Geldüberweisung ver- anlassen. Rechtsanwalt Omankowsky Es schreibt für Sie RA Albrecht W. Omankowsky Rechtsberatung für DHBV- Mitglieder: Jeden Dienstag 14.00 Uhr bis 17.00 Uhr Weitere Fragen an: Albrecht W. Omankowsky Apostelstraße 9–11 50667 Köln Telefon: (02 21) 9 41 57 57 Telefax: (02 21) 9 41 57 59 RECHTSBERATUNG Einfache Fristsetzung sehr ernst nehmen Entbehrlichkeit der Ablehnungsandrohung Das Urteil (BGH vom 09. 01. 2003): Der Bundesgerichtshof ver- tritt die Auffassung, dass der Käufer mit seiner Formulierung deutlich gemacht habe, dass er eine Mängelbeseitigung nach Fristablauf nicht mehr akzep- tieren werde und vom Vertrag zurücktrete. Ob der Käufer die für die Rückabwicklung des Ver- trages zutreffende Rechtsgrund- lage genannt habe, sei dage- gen unerheblich. Die Stellungnahme: Der BGH bestätigt mit die- sem Urteil den Grundsatz, dass es nicht darauf ankommt wie jemand seine Willenserklärung formuliert, sondern darauf wie er sie grundsätzlich meint. Daher ist eine Ablehnungs- androhung in allen Formulierun- gen zu erkennen, die zum Aus- druck bringen, dass der die Erklärung Abgebende nach Frist- ablauf vom Vertrag zurücktre- ten will, auf eine exakte Wort- wahl kommt es nicht an. Achtung: Nicht ausreichend ist jedoch, wenn sich der Käu- fer den Rücktritt lediglich vor- behält, also beispielsweise for- muliert: „...werde ich mir vorbehalten, vom Kaufvertrag zurückzutreten”. Das neue Recht (BGB): Das seit dem 01. Januar 2003 geltende Zivilrecht kennt keine „Fristsetzung mit Ableh- nungsandrohung” mehr. Vielmehr genügt es nunmehr beim Kaufvertrag, dass eine angemessene Frist zur Nacher- füllung gesetzt werden muss. Lässt die Gegenseite diese Frist ergebnislos verstreichen ist der Käufer unter anderem auch zum Rücktritt berechtigt. Der Unternehmer muss also bereits die einfache Fristsetzung sehr ernst nehmen und nicht auf das bisherige Schlüsselwort „Ablehnungsandrohung” warten. Ist allerdings die VOB/B vereinbart, so gilt nach wie vor, dass der Auftraggeber dem Auf- tragnehmer androhen muss, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehen werde. Erforderlich ist deswei- teren nach wie vor im Anschluss hieran eine schriftliche Kündi- gung.