S&E Glossary

von Grundstückswerten und son- stige Wertermittlungen. Anders – und in der Praxis weit- aus häufiger und relevanter – ist z.B. der Bereich der Ermittlung des Be- leihungswertes nach § 12 Hypothe- kenbankgesetz (HBG). Hier spricht das Gesetz nicht von einem „Gut- achten“; vielmehr wird hier nur von „Wertermittlung“ und „Feststellung des Wertes“ gesprochen. Teilweise haben die Auftraggeber dagegen kein Interesse an einer ausführlich und lückenlos „aufgedröselten“ Gedan- kenführung, sondern erwarten ein kurzes, prägnantes und schnell ver- wertbares Ergebnis, das nicht an Min- destanforderungen der Bestellungs- körperschaften oder Zertifizierungs- stellen gebunden ist. Daher ist es für die Sachverständigen wichtig, in ihren Aufträgen sofort mit den Kun- den zu klären, welches Produkt ge- wünscht wird, so dass eine einwand- freie Auftragserfüllung möglich ist. 4. Typische Fehler in Wertermittlungs- gutachten Aus den geltenden rechtlichen Reglungen sowie der damit einher- gehenden Richtlinien und der Li- teratur haben sowohl die Fachgre- mien der Kammern wie auch die Zertifizierer grundlegende Beurtei- lungskriterien bei der Prüfung von Gutachten bei Antragstellern, so- wie der Überprüfung von Gutach- ten im Rahmen der Überwachung festgelegt. Die IfS-Zert konzentriert sich dabei auf folgende Kriterien: – Gliederung/äußere Form/For- mulierung (Ausdruck)/Vollstän- digkeit (Anlagen) – Auftragsdarstellung/Auftrags- erfüllung – Analyse u. Wahl des Verfahrens – Beschreibung/Nachweis wert- bestimmender Merkmale/Be- gründung der Wertansätze/Ver- fahrensergebnisse Generell lässt sich feststellen, dass bei unzureichenden Gutachten fol- gende Fehler festgestellt wurden: – Verfehlen der Fragestellung des Auftraggebers – unzureichende Aktenauswer- tung – mangelhafte Nachvollziehbar- keit – mangelhafte Nachprüfbarkeit der Untersuchungen und Ergeb- nisse – unvollständige oder wider- sprüchliche Ausführungen – unzureichende Überzeugungs- kraft durch fehlende Quellen- angaben – fehlende Angaben der Über- prüfungskriterien – fehlende oder falsche Begrün- dungen für Bewertungen oder Schlussfolgerungen Die folgenden Beispiele sollen diese Fehler verdeutlichen: – Formulierungen sind teilweise umständlich und für Laien nicht zu verstehen. Beispiel: „Das Sachwertverfahren ist insbe- sondere durch die Verwendung des Marktanpassungsfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorran- gig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außen- anlagen) den Vergleichsmaß- stab bildet“. – Formulierungen sind wider- sprüchlich. Beispiel: „Das Ob- jekt wird vom Eigentümer ver- waltet. Nach Angaben von Frau S. hat dies die Bank übernom- men“. – Im Literaturverzeichnis wird auf veraltete Literatur verwiesen. – Ausführungen im Text weichen von der Wertberechnung ab. Beispiele: · Im beschreibenden Teil findet sich die Aussage, dass keine sonstigen Wert beeinflussen- den Umstände nach § 25 WertV zu berücksichtigen sind. Bei der Wertermittlung wird dann je- doch eine Wertminderung von 10.000 EUR nach § 25 WertV angesetzt. · Der Sachverständige schreibt, dass der Bodenwert grundsätz- lich so zu ermitteln sei, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird dann jedoch eine „Dämp- fung“ aufgrund der vorhande- nen Bebauung vorgenommen. – Bei vermieteten Objekten wer- den die Mietverträge nicht ein- gesehen bzw. nicht berücksich- tigt. Bei Gewerbeobjekten sind keine Aussagen zur Laufzeit der Mietverträge vorhanden. – Im beschreibenden Teil des Gutachtens wird angegeben, dass beispielsweise der Sach- wert zur Kontrolle des Ertrags- werts ermittelt wird. Im Gut- achten wird dann jedoch in keiner Weise darauf eingegan- gen, wie der Sachwert den Er- tragswert kontrolliert. – Marktanpassung im Sachwert- verfahren: · Die Marktanpassung im Sach- wertverfahren ist zu allgemein; nicht auf den speziellen Grund- stücksmarkt bezogen. Teilweise wird die Marktanpassung aus pauschalen bundesweiten Da- ten, ohne einen Bezug zum tatsächlichen Marktgeschehen vor Ort abgeleitet. · Oftmals wird keine Marktanpas- sung berücksichtigt (Verstoß gegen § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV). – Konkrete Aussagen zur Ange- bot- und Nachfragesituation für das Bewertungsobjekt fehlen. – Im Sachwertverfahren wird auf die Kubuspreise aus dem Jahr 1913 bzw. auf die NHK 1995 zurückgegriffen. – Die Flächenberechnungen wer- den ohne weitere Überprüfung bzw. Plausibilitätskontrolle aus den vorhandenen Unterlagen übernommen. – Es werden Begriffe („Eigenkrea- tionen“) verwandt, die nicht mit den Fachbegriffen der WertV übereinstimmen. Bei- spiele für „Eigenkreationen“: Bauwert, Gesamtherstellungs- kosten, Bruttojahresmietertrag, Jahresnettoeinkommen. 5. Fazit und Lösungsvorschläge Da im Bereich der Immobili- enwertermittlung gesetzlich nicht in jedem Fall ein Gutachten. im „konventionellen“ Sinne gefordert wird, sollte von der Bezeichnung abgesehen werden, wenn der Auf- traggeber nicht ausdrücklich ein ausführlich begründetes Gutachten zum Gegenstand seiner Beauftra- gung macht. Es sollte vielmehr eine Bezeichnung gewählt werden, die dem Auftrag und dem Zweck der sachverständigen Leistung ent- spricht (z.B. Wertermittlung, Scha- denkalkulation, Schadenbericht, Kurzbericht o.a.). Der Auftrag sollte zudem bei der Auftragsbestätigung und/oder im Gutachtenzweck ge- nauestens beschrieben werden. Damit erbringt der Sachverständige die von seinem Auftraggeber er- wartete Leistung, entgeht aber der Gefahr, ein wegen fehlender Nach- vollziehbarkeit fehlerhaftes Gutach- ten zu erstellen. Werden dagegen – z. B. im Rah- men von Zertifizierungsbedingun- gen – „richtige“ Gutachten gefor- dert, sind eventuell formulierte Mindestanforderungen an Inhalt und Aufbau zu beachten. Neuauflage der Broschüre „Öffentliche bestellte Sachver- ständige – Wissenswertes in 10 Tipps“ Das IfS – Institut für Sachverstän- digenwesen hat den „Klassiker“ überarbeitet. Die aktuelle 5. Auf- lage dieser 25-seitigen Broschüre mit vielen wichtigen Informatio- nen und praxisorientierten Tipps u.a. zum neuen JVEG und zum neu- en Haftungstatbestand des § 839 a BGB kann beim Institut für Sach- verständigenwesen e.V., Hohenzol- lernring 85–87, 50672 Köln bestellt werden. Weitere Bestellmöglichkei- ten: per Fax (02 21) 91 27 71 99 oder E-Mail: info@ifsforum.de oder über die Webseite www.ifsforum.de/service / publikationen Preis pro Broschüre: von 0,77 € bis 2,56 € je nach Anzahl der ab- zunehmenden Exemplare. Allen Sachverständigen und natürlich auch allen anderen Mit- gliedern des DHBV und Ihren Fa- milien sowie den Lesern von Schüt- zen & Erhalten wünsche ich ein Frohes Weihnachtsfest, erholsame Feiertage und ein von Gesundheit, Erfolg und Zufriedenheit gepräg- tes Jahr 2006. Ihr DIE FACHBEREICHE Sachverständige Schützen & Erhalten · Dezember 2005 · Seite 16