S&E Glossary

Hausbockkäfer nicht entdeckt – Schadensersatz fällig DIE FACHBREICHE Sachverständige Nachfolgender Fall be- trifft wohl einen Werte- gutachter, sollte aber auch den SV für Holz- schutz zum Nachdenken anregen. Ein genaues Hin- sehen und überprüfen der zu begutachtenden Sache bewahrt einen vor erheb- lichen Schadensersatzan- sprüchen. Im vorliegen- den Fall, gefunden in den IfS:„Informationen“ 1/ 05, geht es um nicht er- kannten „Hausbockbe- fall“ in einem Dachstuhl. Obwohl im nachfolgenden Text von „Befall“ geschrieben wur- de, bleiben hier doch Zweifel, ob es sich tatsächlich um ei- nen solchen handelt oder ob nicht hier Altschäden vorliegen. Um gesicherte Aussagen zu be- kommen, ob hier tatsächlich Befall vorliegt, hätten meiner Ansicht nach, allerdings nur aus der Ferne betrachtet und ohne das Objekt zu kennen, gründ- lichere Untersuchungsmethoden als nur das Abklopfen des Hol- zes mit einem Stichel oder Zim- mermannshammer erfolgen müs- sen, wie es in der Urteilsbegrün- dung gefordert wird (siehe fett hervorgehobenen Text weiter unten). Ungeachtet dessen wird den Erstgutachtern das Nicht- erkennen des Befalls/der Schä- den als fahrlässiges Verhalten zur Last gelegt. Hier ist nur je- dem unbedingt anzuraten, egal ob Wertegutachter oder Sach- verständiger für Holzschutz oder Bauschäden oder..., frei zugäng- liche Bauteile genauestens zu untersuchen. Können Untersu- chungen an verdeckt liegenden Bauteilen aus welchen Gründen auch immer nicht durchgeführt werden, ist hierauf zu verwei- sen. dige Land, nicht die Sachver- ständigen des Ausschusses. Der Gutachterausschuss wird im Rahmen des öffentlichen Bau- rechts hoheitlich tätig. So hat es das OLG Sachsen-Anhalt mit Urteil vom 22.01.2004 (Az.: 4 U 133/03) entschieden und das Land Sachsen-Anhalt zum Schadensersatz verurteilt. Da der Sachverhalt und die Entscheidungsgründe ohne wei- teres auch auf die Tätigkeit von Sachverständigen für Immo- bilienbewertung bei Privatauf- trag Anwendung finden können, geben wir nachstehend die Ent- scheidung des OLG Sachsen- Anhalt im Wortlaut wieder: Leitsätze 1. Der Gutachterausschuss nach § 139 Baugesetzbuch erstat- tet seine Gutachten in Aus- übung eines öffentlichen Amtes. Anspruchsgrundlage ist mithin § 839 BGB. 2. Die Gutachter haben ihre Tätigkeit nach bestem Wis- sen und Gewissen auszuü- ben. Diese Amtspflicht ob- liegt dem Ausschuss auch gegenüber dem Käufer ei- nes Grundstücks. 3. Bei der Verkehrswertermitt- lung hat der Gutachteraus- schuss gern. § 194 BauGB den Preis zu ermitteln, der im gewöhnlichen Geschäfts- verkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsäch- lichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grund- stücks zu erzielen wäre. 4. Da der bauliche Zustand des Gebäudes zu berücksichtigen ist, ist der Gutachteraus- schuss auch verpflichtet, nicht unerhebliche Baumän- gel und Schäden am Gebäu- de in die Beurteilung einflie- ßen zu lassen. 5. Stellt der Gutachteraus- schuss bei der Objektsbe- sichtigung einen offenbaren Schädlingsbefall nicht fest, handelt er fahrlässig. Gründe I. Hinsichtlich des Sachver- halts nimmt der Senat auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug, § 540 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin nimmt das be- klagte Land auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Begut- achtung eines Gebäudes durch den Gutachterausschuss in An- spruch. Mit notariellem Kaufvertrag vom 3. 5. 1999 erwarb die Klägerin von der Gemeinde B. unter Vereinbarung eines um- fassenden Gewährleistungsaus- schlusses das Gebäudegrund- stück T. Straße 9 in H. zum Preis von DM 281.000,00. Zusätzlich zum Kaufpreis waren von ihr u.a. auch die Kosten für ein Wert- gutachten in Höhe von DM 1.860,16 zu zahlen. Dieses Ver- Aber nun zu dem angekün- digten Fall: Sachverständige müssen die Vorbereitung ihrer Gutachten, insbesondere die Orts- und Ob- jektbesichtigung, mit großer Sorgfalt und gewissenhaft vor- nehmen. So müssen die Sach- verständigen für Immobilien- bewertung nicht unerhebliche Baumängel und Gebäudeschä- den in ihre Bewertung einflie- ßen lassen. Übersieht ein Sach- verständiger beispielsweise den vorhandenen Schädlingsbefall (Hausbockkäfer im Dachstuhl), weil er elementare und einfa- che Prüfungsmaßnahmen unter- lassen und nur eine Sichtprü- fung vorgenommen hat, so liegt darin eine Verletzung seiner Sorgfaltspflicht, die zum Scha- densersatz führt, Diese Vorgaben gelten selbstredend auch für den Gut- achterausschuss. Die Haftungs- grundlage ist hier allerdings nicht der neue § 839 a BGB, sondern der § 839 BGB, also die Haftungsgrundlage für eine Amtspflichtverletzung. Es haf- tet in diesem Fall das zustän-