S&E Glossary

Schützen & Erhalten · März 2015 · Seite 27 Rechtsberatung Es schreibt für Sie RA Albrecht W. Omankowsky Am Justizzentrum 3 · 50939 Köln Telefon: (02 21) 9 41 57 57 Telefax: (02 21) 9 41 57 59 E-Mail: info@rechtsanwalt- omankowsky.de Rechtsberatung für DHBV- Mitglieder: Montag–Donnerstag von 14.00 Uhr bis 17.00 Uhr Schallschutz-DIN ist nicht mehr zeitgemäß Schallschutz spielt im Wohnungsbau eine wichtige Rolle und wurde bislang über die DIN 4109 geregelt. Das hat sich geändert! Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Im- mobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Was Bauexperten schon lange beklagen, haben mehrere Gerichte, darunter der Bundesgerichtshof, bestätigt: Schallschutz nach DIN 4109 ist für Wohnungen nicht ausrei- chend! Die DIN 4109 entspricht nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik. Die DIN 4109 beschreibt den „Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Schallübertragung aus einem fremden Wohn- oder Arbeitsbereich; Anforderungen an die Luft- und Trittschalldäm- mung“ und definiert lediglich Mindestwerte für den Schallschutz. Dadurch sollen Menschen in Aufenthaltsräumen vor „unzumutbaren Belä- stigungen“ durch Schallübertragung geschützt werden. Wirksamen, die Nerven schonenden Schallschutz, wie ihn sich die meisten für ihre eigenen vier Wände wünschen, resümiert die ARGE Baurecht, garantiert die- se Norm nicht. Die ARGE Baurecht weist auch auf einen weiteren As- pekt des Problems hin: Mit heutigen, modernen Baustoffen lassen sich wesentlich bessere Schallschutzwerte erreichen, als sie die DIN 4109 festlegt. Warum also sollte der Käufer eines schlüsselfertigen Hauses oder einer Eigentumswohnung auf den technisch möglichen Komfort verzichten und sich mit Schallschutzwerten abspei- sen lassen, die in jeder Hinsicht überholt sind? Obwohl alle am Bau Beteiligten dies inzwi- schen wissen, bekommen immer noch Käufer schlüsselfertiger Immobilien Verträge vorgelegt, in denen lediglich Schallschutz nach DIN 4109 aufgeführt wird. Mitunter findet sich im Vertrag auch der Zusatz „die in den Verordnungen fest- gelegten Mindestwerte“ würden „überschritten“ oder der Schallschutz sei „optimal“ geregelt. Sol- che Formulierungen sind nach den Erfahrungen der ARGE Baurecht nicht aussagekräftig und sor- gen häufig für Streit, weil sie keine nachprüf- baren Schallschutzwerte festlegen. Woran soll sich der Bauherr in solch einem Fall orientieren? Welches Maß an Schallschutz kann er verlangen – und gegebenenfalls auch einklagen? Hilfreich ist nach Ansicht der ARGE Baurecht in diesem Zusammenhang das jüngste Urteil des Landgerichts München I vom 25. Juli diesen Jahres (Az.: 18 O 2325/08): Es bestätigt die mittlerweile gängige Rechtsprechung, dass der geschuldete Schallschutz durch Auslegung des gesamten Vertrages in Zusammenschau mit dem Verkaufsprospekt ermittelt werden muss. Das kann sogar dann gelten, wenn in der Bau- beschreibung ausdrücklich ausgeführt ist, dass die Werte der DIN 4109, Tabelle 3 maßgeblich sind. Die Mindestschalldämmmaße der DIN 4109 Tabelle 3 (1989) entsprechen − so die Richter − nicht den anerkannten Regeln der Technik und selbst für eine einfache Wohnung nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfort- standard, sondern markieren nur die Grenze zum Unzumutbaren. Immobilienkäufer und Bauherren brauchen also gute Beratung! Nur wer seinen Vertrag vorab und fachkundig prüfen lässt, der hat hinterher auch die Gewähr, in seiner Wohnung wirklich bestmögliche Schallschutzwerte zu erreichen. Die Fachleute wissen, wie optimaler Schallschutz bautechnisch erreicht – und wie er korrekt for- muliert im Vertrag festgeschrieben werden kann. Quelle: ARGE Baurecht Eine Gewährleistungsbürgschaft über sieben Prozent der Auftrags- summe ist unwirksam In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Bauvertrages enthaltene Ver- tragsklauseln, wonach Gewährleistungsansprüche bis zur vorbehaltlosen Annahme der Schlusszah- lung des Auftraggebers in Höhe von sieben Prozent der Auf- trags- bzw. Abrechnungssumme durch Bürgschaften gesichert sind, benachteiligen den Auf- tragnehmer unangemessen und sind daher unwirksam. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und gab damit einem Auftragneh- mer recht. Die Richter argu- mentierten damit, dass sich in der Praxis der privaten Bau- wirtschaft zur Absicherung der dem Auftraggeber nach Ab- nahme zustehenden Gewährleistungsansprüche die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft von höchstens 5 % der Auftrags- bzw. Abrech- nungssumme durchgesetzt habe. Diese Höhe der Sicherheit trage dem Umstand Rechnung, dass das Sicherungsinteresse des Auftraggebers nach der Abnahme deutlich geringer ist als in der Vertragserfüllungs- phase. Sie nehme vor allem Rücksicht darauf, dass die Belastung des Auftragnehmers durch Sicherheiten nach der Abnahme schon mit Rücksicht darauf, dass er den Vertrag erfüllt hat und dem Auftrag- geber wegen des ge- schuldeten Werklohns auch noch Leistungs- verweigerungsrechte zustehen können, ge- ring zu halten ist. Dazu zähle auch eine Belastung mit Aval- zinsen. Eine deutlich höhere Sicherung über einen Zeitraum weiter über die Abnahme hinaus sei daher nicht mehr hinnehmbar. BGH, Urteil vom 01.10.2014, VII ZR 164/12 Dachstuhl-, Gauben- und Dämm- arbeiten müssen bei einem gemein- samen Auftrag verbunden sein Wird der Auftragnehmer mit der Ausführung von Dachstuhl-, Gauben- und Dämmarbeiten beauftragt, gehört dazu auch die (fehlerfreie) Ausführung der Anschlüsse dieser Arbeiten un- tereinander. Diese Klarstellung traf das Oberlandesge- richt (OLG) Nürnberg. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass anderenfalls die drei Hauptarbeitsbereiche des Auftragnehmers beziehungslos nebeneinander stehen würden. Es erscheine in einem solchen Fall fernliegend, dass die Anschlüsse der drei Bereiche unterei- nander durch den Auftraggeber oder einen an- deren Unternehmer ausgeführt werden sollen. OLG Nürnberg, Beschluss vom 18.03.2014, 13 U 1764/12 Wie erfolgt die Abrechnung bei Teil- kündigung des Pauschalpreisvertrages Strittig ist oft, wie ein Pauschalvertrag nach einer Teilkündigung abzurechnen ist. Der Bun- desgerichtshof (BGH) hat nun eine Entscheidung hierzu getroffen. Die Richter entscheiden, dass der Werklohn- anspruch des Unternehmers auch auf die Weise berechnet werden könne, dass die nicht erbrachte Leistung bewertet und von der Gesamtvergütung abgezogen wird. Voraussetzung für die Vorgehens- weise sei aber, dass lediglich ganz geringfügige Leistungen ausstehen und keine kalkulatorischen Verschiebungen zulasten des Bestellers verdeckt werden können. BGH, Urteil vom 16.10.2014, VII ZR 176/12 Assekuranzkontor Sieg Versicherungsmakler Dienstleistungen und Beratung für Selbständige und Gewerbetreibende in den Bereichen: •Holzschutz •Bautenschutz •Schädlingsbekämpfung •sowie für Sachverständige und Gutachter Sie erhalten eine unabhängige und individuelle Beratung nach Ihren Bedürfnissen. Schulstraße 32/34 • 23611 Sereetz  (0451) 48958414 • mailto: info@aks-sieg.de Internet: www.aks-sieg.de