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7. Kommt es zu Feuchtigkeitsschäden erst im
Zusammenwirken von Mängel des Mietob-
jekts und dem vertragsgemäßen Nutzungs-
verhalten des Mieters, so fallen sie in die
Risikosphäre des Vermieters.
LG Gießen,
Urteil vom 02.04.2014; Az.: 1 S 199/13
Ein Architekt muss bei einer Altbau-
sanierung den Hausschwammbefall
nicht selbst umfassend klären.
Diese Klarstellung traf das Kammergericht
in Berlin. Die Richter machten dabei in ihrer
Entscheidung deutlich, dass der Architekt die
konkrete Feststellung von Hausschwammbefall
auch mit dem Bauleistungsverzeichnis auf den
Bauunternehmer übertragen darf.
Fall:
Zur Sanierung eines Mehrfamilienhauses be-
auftragte ein Bauträger den Architekten mit al-
len Architektenleistungen der Gebäudeplanung.
Der Architekt hatte ferner den technischen Be-
stand aufzunehmen und hierzu Gutachten und
Nachweise zu erbringen. Dementsprechend be-
auftragte der Architekt einen öffentlich bestell-
ten und vereidigten Sachverständigen mit der
Anfertigung eines Holzschutzgutachtens. Der
Sachverständige stellte unter anderem fest, dass
einige Balkenkörper des Dachgeschosses braun-
faul waren. Er wies darauf hin, dass er nicht alle
Bereiche habe untersuchen können, was aber
baubegleitend durch Freilegen nachgeholt werden
könne. Der Architekt erstellte dann ein offenes
Leistungsverzeichnis mit konkreten Vorgaben
an die Unternehmer, wie bei Befall mit Echtem
Hausschwamm vorzugehen sei. Dieses LV wurde
beauftragt. Einige Jahre nach Fertigstellung wur-
de der Bauträger aufgrund Hausschwammbefalls
mit erheblichen Gewährleistungsverpflichtungen
belastet. Diese Kosten wollte er nun vom Archi-
tekten ersetzt haben.
Entscheidung:
Nach der ständigen Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes schuldet der Architekt eine
mängelfreie und funktionstaugliche Planung
(BGH, Urteil vom 14.2.2001, VII ZR 176/99).
Der Umfang der vom Architekt zu erbringenden
Planung ergibt sich stets aus dem zwischen
Bauherrn und Architekt geschlossenen Archi-
tektenvertrag sowie den Anforderungen, die er-
füllt sein müssen, um ein zweckentsprechendes
und funktionales Werk zu gewährleisten. Nach
der Baubeschreibung sollten der Dachstuhl und
die Schäden an den Holzbalkendecken auf der
Grundlage eines Holzgutachtens saniert werden.
Obwohl der beauftragte Sachverständige seine
Feststellungen lediglich aus einer visuellen Be-
gutachtung und einer Endoskopie bezog, und
bei den mit Braunfäule befallenen Bauteilen im
Dachraum eine nähere Untersuchung zu dem ge-
nauen Umfang des Befalls und der Art des Pilzes
nicht vornahm, war die Beklagte nicht gehalten,
die Feststellungen des Sachverständigen zu hin-
terfragen und von ihm weitere Untersuchungen
abzufordern. Denn sie hat zulässigerweise im
Wege eines „offenen Leistungsverzeichnisses“
der Generalunternehmerin konkrete Vorgaben
gemacht, welche Maßnahmen diese zur wirk-
samen Schwammbekämpfung im Mauerwerk
oder bei den Balkenköpfen vornehmen sollte.
Dadurch hat die Beklagte weder gegen die DIN
68800-4 verstoßen, noch eine etwaige Pflicht
verletzt, sich selbst ein umfassendes Bild von
der Bausubstanz zu verschaffen.
Kommentar:
Für das Kammergericht entscheidend war, dass
die gewählte Vorgehensweise einer zerstörungs-
armen Voruntersuchung durch einen Sachverstän-
digen und nachfolgende fakultative Sanierungs-
maßnahmen bei Entdecken von Hausschwamm
im Rahmen der Sanierung bereits in mehreren
vergleichbaren Bauvorhaben der Parteien vorge-
nommen wurde. Die Entscheidung sollte deshalb
nicht zum Anlass genommen werden, von einer
Beschränkung der Haftung des Architekten gene-
rell auszugehen. Auch hier gilt die Empfehlung:
Wer schreibt, der bleibt. Dem Architekten ist in
einem solchen Fall anzuraten, die Vorgehensweise
schriftlich festzuhalten und darauf hinzuweisen,
dass weitere Feststellungen zum Schwammbefall
einvernehmlich den ausführenden Unternehmen
überlassen bleiben sollen, widrigenfalls eine wei-
tere, dann nicht zerstörungsfreie Begutachtung
in Auftrag gegeben werden müsste.
KG Berlin,
Urteil vom 25.7.2014, 21 U 40/13
BuFAS
®
-News
Informationen des Bundesverbandes Feuchte & Altbausanierung e. V.
Aus der Praxis
– aktuelle
Schadensfälle
Die Maschinenhalle eines Golfplatzes
wurde vor rd. 14 Jahren errichtet. Ihre
Ausmaße sind ca. 15 x 50 m, die Tragkon-
struktion besteht aus 10 frei gespannten
Brettschichtholzbinder und BSH-Stützen.
Die Füße der Stützen stehen an den
Längsseiten der Halle in 50 cm hohen
Köcherfundamenten und in diesen direkt
auf der Betonsohle.
1
Stützenfuß durch Braunfäule zerstört.
2
Holzfeuchtemessung.
3
Außenwand durch geschädigte Stützen
verschoben.
4
Stützen in Betonsockel.
5
Stütze 7 cm nach außen verschoben.
6
Innenansicht.
7
Schwelle der Außenwand verschoben.
8
Schwelle nach außen gedrückt.
3
6
Schützen & Erhalten · März 2015 · Seite 44