S&E-3-2015-Internet

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Irren Sie sich?
Häufige Irrtümer zu Fragen des Baurechts und der Betriebswirtschaft!
Irrtum 1: Widerrufsrecht beim
Bauvertrag
Die schriftliche Belehrung über ein Wider-
rufsrecht ist bei einem Bauvertrag unumgäng-
lich, wenn der Vertrag in den Räumen eines Pri-
vatkunden abgeschlossen wird.
Ein Privatkunde möchte Holzschutzarbeiten
an seinem Objekt ausführen lassen. Der Bauun-
ternehmer fährt zu dem Kunden und sieht sich
an, welche Arbeiten ausgeführt werden müs-
sen. Es wird über die Arbeiten gesprochen und
der Bauunternehmer nennt einen Pauschalpreis
i. H. v. 20.000,00 €. Der Kunde beauftragt die
Arbeiten sofort.
Der Bauunternehmer beginnt drei Wochen
nach dem Vertragsschluss mit den Arbeiten.
Nachdem diese zur Hälfte fertig sind, erhält er
von dem Privatkunden ein Schreiben, in dem
steht, dass er den Vertragsschluss widerruft und
die Vorschusszahlung i.H.v. 10.000,00€ zurück-
haben möchte.
Was nun?
Seit 2014 ist das Widerrufsrecht, das bei Be-
stellungen aus dem Onlinebereich bekannt ist,
auf sämtliche Verträge ausgedehnt, die in den
Räumen des Privatkunden abgeschlossen werden.
Dazu gehören auch Bauverträge. Damit hat der
Privatkunde das Recht, innerhalb von 14 Tagen
nach dem Vertragsschluss, den Vertrag zu wi-
derrufen. Die Frist verlängert sich um ein Jahr,
wenn keine Widerrufsbelehrung an den Kunden
übergeben wird. In unserem Fall wurde der Ver-
trag bei dem Privatkunden abgeschlossen. Der
Vertragsschluss erfolgte mündlich, eine Wider-
rufsbelehrung wurde nicht übergeben.
Selbst bei Abschluss eines mündlichen Bau-
vertrages muss eine schriftliche Widerrufsbeleh-
rung an den Kunden übergeben werden. Erst dann
erlischt 14 Tage nach der Übergabe der Wider-
rufsbelehrung das Widerrufsrecht.
Durch den Widerruf des Privatkunden wird
der Vertrag so behandelt, als ob dieser nicht ge-
schlossen wurde. D. h., dass es keinen Auftrag
zur Ausführung von Holzschutzarbeiten gegeben
hat und der Kunde hat einen Anspruch darauf,
dass ihm das Geld, dass er als Vorschuss gelei-
stet hat, hier 10.000,00€, zurückgezahlt wird.
Für die bereits zur Hälfte ausgeführten
Holzschutzarbeiten muss eine gesonderte Re-
gelung getroffen werden. Der Unternehmer hat
das Recht, seine Kosten ersetzt zu bekommen.
Das bedeutet nicht, dass er dafür die marktüb-
liche Vergütung erhält, sondern lediglich einen
Kostenersatz.
Ohne Widerrufsbelehrung besteht die Gefahr
von erheblichen Verlusten.
Irrtum 2: Betriebswirtschaftliche
Auswertung
Monatlich erhält der Unternehmer von sei-
nem Steuerberater im Regelfall eine betriebs-
wirtschaftliche Auswertung, die ihm eine Über-
sicht über die Kosten- und Erlössituation des
Betriebes vermitteln soll. Das dargestellte Ergeb-
nis ist jedoch vorrangig ein steuerliches, kein
betriebswirtschaftliches und nur bedingt geeig-
net, die operative Ertragssituation des Betriebes
wiederzugeben. So bleiben häufig wichtige, auf
das Ergebnis Einfluss nehmende Faktoren unbe-
rücksichtigt. Die Überraschung kommt dann im
Rahmen der Bilanzerstellung. Hierzu zählen ins-
besondere die Bewertung der teilfertigen/ange-
fangenen Arbeiten, die Bestandsveränderungen
oder auch die Abschreibungen.
Des Weiteren spielt die Rechtsform bei der
Ergebnisbewertung eine wesentliche Rolle. Wäh-
rend beim Einzelunternehmen oder der Personen-
gesellschaft, die vom Unternehmer getätigten
Entnahmen nicht in den Kosten verbucht sind,
wird bei einer GmbH das Geschäftsführergehalt
als Aufwand im Ergebnis wirksam berücksichtigt.
So kann beim Einzelunternehmen ein auf den
ersten Blick akzeptables Betriebsergebnis darge-
stellt sein, bei der Hinzuziehung der effektiven
Entnahmen sich aber ein negatives betriebswirt-
schaftliches Ergebnis ermitteln.
Auch bildet die BWA weitere wichtige In-
formationen für die Betriebssteuerung nicht ab.
Hierzu zählen:
– Der Liquiditätsstand und deren Ent­
wicklung,
– der Prognosestand zum Gewinn und zur
Zahlungsfähigkeit.
Um diese Zahlen regelmäßig im Auge zu behal-
ten, bedarf es eines Finanzcontrolling.
Irrtum 3: 30 Jahre für Verjährung
von versteckten Mängeln am Bau
Ein Unternehmer haftet 30 Jahre lang für
versteckte Mängel. Dies ist falsch.
Zum einen ist schon seit vielen Jahren das
Recht der Verjährung geändert. Bei Bauvorha-
ben ist dies grundsätzlich fünf Jahre nach dem
BGB und vier Jahre nach der VOB.
Einen versteckten Mangel als solchen gibt
es nicht.
Mängel, die innerhalb der Gewährleistungs-
frist von vier oder fünf Jahren auftauchen, wa-
ren i. d. R. bei der Abnahme nicht sichtbar. Die-
se Mängel sind aber keine versteckten Mängel.
Vielmehr wird unter diesem Begriff das arg-
listige Verschweigen von Mängeln gefasst. Ein
Unternehmer, der einen Mangel kennt und weiß,
dass das Vorhandensein dieses Mangels für den
Bauherren wichtig ist und dieses Wissen dem
Bauherrn nicht mitteilt, handelt arglistig. Also
nur, wenn der Unternehmer bzw. einer seiner füh-
renden Mitarbeiter von einem Mangel Kenntnis
hat und dies verschweigt, liegt ein arglistiges
Handeln vor.
Ein solches arglistiges Handeln berechtigt
auch noch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist
dazu, Mängel geltend zu machen. Der Kunde hat
dann einen Anspruch, innerhalb von drei Jahren,
nachdem er selbst diesen Mangel entdeckt hat,
den Anspruch durchzusetzen. Allerdings begrenzt
sich die Arglisthaftung in der Regel auf 10 Jahre
ab der Abnahme der Leistung. Der Kunde muss
nicht nur nachweisen, dass ein Mangel vorhan-
den ist, sondern auch, dass der Unternehmer
zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes
von dem Mangel Kenntnis hatte.
Es reicht also nicht aus, wenn der Mangel
erkennbar war, sondern der Unternehmer muss
positiv davon Kenntnis gehabt haben. Dieser
Nachweis ist i. d. R. sehr schwierig. Eine Haf-
tung von 30 Jahren für versteckte Mängel gibt
es also nicht.
Betriebswirtschaft
Es schreibt für Sie
RA Andreas Becker
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht
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Diplom-Betriebswirt
Wolfgang Krauß
Seit über 25 Jahren in der
betriebswirtschaftlichen
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Einen versteckten
Mangel als solchen
gibt es nicht.
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Wuttichai Nanchaikan Schützen & Erhalten · September 2015 · Seite 32