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-News
Informationen des Bundesverbandes Feuchte & Altbausanierung e. V.
Energetische Sanierung mit Augenmaß
Verbraucherschutz darf bei der Umsetzung der Energiewende nicht außer Acht gelassen werden –
Urteil des Amtsgerichts Pankow-Weißensee erregt Aufsehen
In einem Rechtsstreit zwischen einer Woh-
nungsbaugesellschaft und einem Mieter
verkündete das Amtsgericht Pankow-
Weißensee am 28. 01. 2015 hinsichtlich
der Umlagefähigkeit von energetischen
Verbesserungsmaßnahmen ein hochinte-
ressantes Urteil. Daraus folgende Auszüge:
Die Beklagten [Mieter] haben schließlich auch
nicht die Dämmung der Fassade zu dulden. Es
kann dahingestellt bleiben, ob die von der Klä-
gerin behaupteten Energieeinsparungen erzielt
werden und es sich um eine Maßnahme nach
§555b Nr.1 BGB handelt, denn nach Auffassung
des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1
Energieeinsparungsverordnung (EnEV) auch im
Rahmen des §555d Abs. 1 BGB berücksichtigt
werden. Selbst unter Zugrundelegung der von
der Klägerin dargelegten und von der Beklag-
ten bestrittenen Zahl der Einsparung der Ener-
gie würde unter Hinzunahme der Fenster und der
Heizung eine Energieersparnis von 68,78EUR im
Monat einer Mieterhöhung von 249,29 EUR ge-
genüberstehen.
Erst nach ca. 20 Jahren wür-
de erstmals die Umlage rechne-
risch niedriger sein als die ein-
gesparte Heizenergie. Dann kann
von einer modernisierenden In-
standsetzung aber nicht mehr
die Rede sein (vgl. dazu KG in
ZMR 1996, 282 bis 284.).
Bei der sog. wirtschaftli-
chen Härte nach § 555d Abs.
Satz2 BGB handelt es sich aber
um etwas anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit
der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV.
§ 25 Abs. 1 EnEV hingegen lässt eine
Ausnahme von der Verpflichtung der Däm
mung zu, wenn bei bestehenden Gebäuden
innerhalb einer angemessenen Frist die
eingetretenen Einsparungen nicht erwirtschaftet
werden können. Hier kann also eine Däm
mung unterbleiben, wenn die Maßnahme
generell wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.
Da ein Vermieter, der wie im vorliegenden Fall
nach §9 Abs. 3 EnEV verpflichtet ist, die Wär-
medämmung durchzuführen, die Möglichkeit
hat, die Unwirtschaftlichkeit der Gesamtmaß-
nahme nach §25 Abs. 1 EnEV geltend zu ma-
chen, muss dies nach § 242 BGB auch für den
Mieter möglich sein. Da, wie bereits ausge-
führt, die Unwirtschaftlichkeit der Gesamtmaß-
nahme nicht mit der wirtschaftlichen Härte
i. S. v. §555d Abs. 2 BGB vergleichbar ist, kann
sich auch der Mieter auf § 25 EnEV berufen.
Auch wenn der Klägerin zuzugeben ist, dass der
Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen
tragen muss, kann es nicht sein,
dass ein Mieter auch nach 10
Jahren nach Durchführung der
Maßnahme immer noch keine
Kosteneinsparung bezüglich der
Energieausgaben gegenüber der
durch die Maßnahme durchge-
führten Mieterhöhungen erzielt
hat. Eine solche unwirtschaft-
liche Maßnahme hat der Mieter
nicht zu dulden.
Dies ist der abschnittsweise zitierte Kern
des Urteils, das sich im Weiteren noch auf eine
Reihe anderer strittiger Punkte bezieht. Da der
Rechtsstreit offensichtlich in der nächsten In-
stanz fortgeführt werden soll, darf man gespannt
sein, ob das Urteil in der Art bestätigt wird. Un-
abhängig hiervon wird es für alle Planer immer
schwieriger, das Richtige zu tun. Vor diesem
Hintergrund kann nur Aufklärung des Bauherrn
weiterhelfen.
Streitpunkt Schimmel
Eigentümer bei unzureichender Wärmedämmung zu sofortiger Instandsetzung verpflichtet!
Zu den häufigsten Streitpunkten zwischen
Wohnungseigentümern sowie Vermietern
und Mietern zählt ohne Frage das Thema
Schimmel. Ein grundsätzliches Urteil dazu
wurde vom Landgericht Karlsruhe (Urteil
vom 16. 12. 2014 – 11S 14/14) in einer
Berufungssache gefällt.
Dabei musste das Gericht entscheiden, ob ein
baulicher Mangel am Gebäude zur Schimmel-
bildung führte oder ob der Befall auf ein Fehl-
verhalten der Mieter zurückzuführen war. Der
vom Gericht bestellte Sachverständige stellte
eine derart unzureichende Wärmedämmung
fest, sodass bei bestimmten Außentempera-
turen und normaler Beheizung weniger als
12,6 Grad Celsius an der Innenseite der Au-
ßenwand erreicht werden konnten und dass
selbst bei einer Luftfeuchtigkeit von weniger
als 50 Prozent mit einer Tauwasserbildung an
der Außenwand zu rechnen war. Damit lag ein
baulicher Mangel vor.
Das Landgericht Karlsruhe ordnete an, dass
der Eigentümer zu einer unverzüglichen Instand-
setzung verpflichtet ist, wenn ein Schimmelbe-
fall durch eine zu schwache Wärmedämmung
verursacht wurde und die Räume durch die da-
mit einhergehenden Gesundheitsgefahren nicht
mehr bewohnbar sind.
Lehnt die Eigentümerversammlung eine In-
standsetzungsmaßnahme ab, entspricht dies
nicht „ordnungsgemäßer Verwaltung“, ein solcher
Beschluss ist deshalb für ungültig zu erklären.
Darüber hinaus wurde festgelegt, dass alle
Eigentümer einen Anspruch auf die ordnungsge-
mäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigen-
tums haben, beziehungsweise das Gemeinschafts-
eigentum erstmals in einen ordnungsgemäßen
Zustand versetzt werden muss. Die tragenden
Wände einer Eigentumswohnung – damit auch
die Außenwände – zählen ebenso zum Gemein-
schaftseigentum wie Dämmschichten von De-
cken und Wänden.
Schützen & Erhalten · Juni 2015 · Seite 54