Fachbereiche
Sachverständige
Gesetzliche Grundlagen der Haus-
schwammsanierung
Der Sachverständige schuldet dem Auftrag-
geber den Erfolg. Er geht einen Werkvertrag ein.
Im Sinne des Werkvertrages schuldet er nicht
die Erfüllung der Norm (Vortrag RA Rüsch, HFN
2013, Die Haftung des Planers, Ausführenden
und Sachverständigen für Beratungsleistungen).
Gemäß Werkvertrag ist er verpflichtet eine
funktionierende Sanierung zu empfehlen. In die-
sem Wortspiel gibt es keine Alternative, somit
ist der Begriff „alternative Schwammsanierung“
eher falsch gewählt und nur ein Synonym dafür,
dass nicht die Regelsanierung eingesetzt werden
soll. Der Sachverständige ist immer verpflichtet
eine funktionierende Sanierung zu empfehlen,
egal ob sie in der DIN verankert ist oder nicht.
Zu diesem Themenkomplex gibt es das Meers-
burg-Urteil (vom 22. 05. 1987: Bundesverwal-
tungsgericht, Aktenzeichen-4C-33-35/83). Um-
gesetzt auf eine Hausschwammsanierung sagt es
aus, dass in dem Fall, wo eine Sanierung nicht
nach Norm, aber erfolgreich durchgeführt wurde,
der Auftrag erfüllt ist. Das trifft letztendlich auch
auf den Anwender zu. Wurde eine Sanierung nach
DIN empfohlen und hat diese Sanierung nicht
funktioniert, ist der Auftrag nicht erfüllt. Wird
ein Gebäude veräußert, in dem erfolgreich, aber
nicht nach DIN saniert wurde, dann hat der Käu-
fer kein Recht eine DIN-Sanierung zu verlangen.
Hier sei die Frage erlaubt, wo denn jetzt noch
in diesem Rechtsbeispiel die DIN-Norm einzu-
stufen ist. Es gibt zwar ein neueres Urteil vom
BGH (VII ZR75/03), darin geht es aber mehr um
die Abrechnung.
In der DIN68800 beschränkt sich die Be-
schreibung der Hausschwammsanierung letzt-
endlich nur auf ein Ziegelsteinmauerwerk, be-
vorzugt einschalig. Die Regelsanierung sagt aus,
dass eine Bohrlochtränkung durchzuführen ist.
Wenn aber eine Bimswand vorhanden ist, ist
mit einer Bohrlochtränkung nichts zu erreichen.
Viel wichtiger ist aber die Aussage der DIN,
welche Randbedingungen bei der Schwammsanie-
rung zu erfüllen sind. Dort wird in der Ausgabe
von 2012 sehr deutlich auf den Feuchtegehalt
der Wand hingewiesen. Unter anderem wurde
auch die Forderung aufgenommen, dass nach
der Schwammsanierung das Mauerwerk unver-
züglich zu trocknen ist (Abs. 8.2.1.1).
Unter der Voraussetzung des Werkvertrages
schuldet der Sachverständige nicht die Erfüllung
der Norm, sondern er schuldet eine erfolgreiche
Sanierung. Hinsichtlich der Haftpflichtversiche-
rung hat das gravierende Auswirkungen. Wenn
der Haftpflichtversicherung nicht klar ist, dass
der Sachverständige den Erfolg schuldet und die
Haftpflichtversicherung von der Erfüllung der
DIN ausgeht, sollte die Haftpflichtversicherung
gewechselt werden. Der Verfasser ist bei einem
Konzern versichert und von dort wurde ihm auf
seinen Hinweis hin, dass er sich mit alternativen
Sanierungen befasst, eindeutig mitgeteilt, dass
das nicht zu einer Erhöhung der Versicherungs-
prämie führt, weil nämlich der Sachverständige
nicht verpflichtet ist die DIN zu erfüllen, son-
dern den Werkvertrag zu erfüllen, also eine er-
folgreiche Sanierung zu empfehlen.
In den Anfangsjahren hat sich der Verfasser
mit vielen großen Objekten befasst, bei denen
neuere Sanierungsverfahren ausgetestet wurden.
Es wurde ein Gutachten erstellt, die Sanierung
beschrieben, parallel dazu die DIN-Sanierung
beschrieben und das Für und Wider gegenei-
nander abgewogen.
Der Bauherr wurde dahingehend beraten,
dass es die Möglichkeit gibt den Sachverstän-
digen als Bauleiter zu verpflichten und über eine
Bauleiter-Haftpflichtversicherung wurde dann
dieses Objekt abgedeckt.
Bei den heutigen Versicherungen der Sachver-
ständigen sind die baubegleitenden Leistungen
mit enthalten. Wenn es hier unklare Situationen
gibt, ist dringend eine Klärung mit der Versiche-
rung notwendig. Der Verfasser hat aus diesem
Grund auch seinen ursprünglichen Versicherer
gewechselt, weil dort nicht die Bereitschaft
bestand erfolgreiche Sanierungsempfehlungen
zu versichern, sondern lediglich DIN-basierte.
Im Falle eines Streites sollten daher im Gut-
achten des Sachverständigen nicht nur das al-
ternative Verfahren, sondern auch das DIN-Ver-
fahren aufgeführt sein und es sollten Vor- und
Nachteile dargestellt werden. Wichtig ist, dass
nicht der Sachverständige das alternative Verfah-
ren empfiehlt, sondern dass der Bauherr die Ent-
scheidung trifft (siehe Vortrag RA Rüsch). Auch
der möglicherweise vorhandene Architekt sollte
sich aus dieser Entscheidung heraushalten. Dem
Bauherrn muss klar sein, was er will. Das mindert
auch deutlich die Klagefreudigkeit des Bauherrn.
Aus eigener Erfahrung kann der Sachverstän-
dige berichten, dass es von 1990 bis jetzt ma-
ximal fünf Fälle gab, wo Bauherren auf die Idee
kamen den Sachverständigen nachträglich ge-
richtlich zu belangen wegen irgendwelcher Vor-
kommnisse nach der Sanierung mit dem Echten
Hausschwamm. Bei näherer Betrachtung waren
aber bestimmte Forderungen aus dem Gutachten
nicht erfüllt oder nachträgliche Feuchtequellen
eingetreten. Bis heute musste die Versicherung
des Sachverständigen keine fehlgegangene Sa-
nierung bezahlen.
Der Bericht wird in der kommenden Ausgabe
von „Schützen & Erhalten“ fortgesetzt.
Mit der Mikrowelle eine Wandtrocknung anstelle einer
Bohrlochtränkung; erzielte Wandtemperatur 50°C.
