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Rechtsprechung für den Sachverständigen
Der Beitrag bietet einen Überblick über die wichtigsten Entwicklungen in der
Sachverständigenrechtsprechung.
I. Haftung
In einem Urteil des BGH vom 10.10.20131
finden sich folgende Leitsätze:
„1. Bei der Haftung des Sachverständigen für
ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im
Zwangsversteigerungsverfahren ist zu be­
rücksichtigen, dass dieses der Feststellung
des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts
dient und gerade auch in dieser Hinsicht
bezüglich des festgestellten Verkehrswertes
„unrichtig“ sein muss.
2. Baumängel und Bauschäden haben in die­
sem Zusammenhang Bedeutung, als sie sich
auf den Verkehrswert auswirken. Anders als
der speziell mit der Feststellung von Bau­
mängeln beauftragte Gutachter darf sich
der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen
mit der Inaugenscheinnahme des Versteige­
rungsobjekts begnügen und muss erst dann
weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln
anstellen oder entsprechende Hinweise ge­
ben, wenn hierzu nach den Umständen des
konkreten Falls Anlass besteht.
3. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines
(bebauten) Grundstücks sind kleinere Dis­
krepanzen zwischen dem vom Regressge­
richt festgestellten und von dem Sachver­
ständigen ermittelten Verkehrswert unver­
meidbar; sie durfen nicht ohne weiteres zu
Lasten des Sachverständigen gehen.
4. Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gut­
achter unbeachtet gelassen hat, was jedem
Sachkundigen einleuchten muss, und dass
seine Pflichtverletzung schlechthin unent­
schuldbar ist. Maßgebend ist hierbei nicht
der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschaden­
sachverständigen, sondern der Sorgfalts­
maßstab eines Verkehrswertgutachters.“
Der Sachverständige war vom Amtsgericht an-
lässlich einer Zwangsversteigerung beauftragt
worden, ein Verkehrswertgutachten für das
Gericht zu erstellen. Es handelte sich bei dem
Objekt der Zwangsversteigerung um ein cir-
ca 100 Jahre altes Fachwerkhaus. Das Gebäude
war in keinem guten Zustand, aber bewohnt.
Der Sachverständige nahm eine Ortsbesich-
tigung vor und besichtigte das Gebäude von
außen und innen. Feuchteschäden und Putz-
schäden wurden von dem Sachverständigen in
seinem Gutachten aufgenommen und mit der
Bemerkung versehen, dass der bauliche Zustand
befriedigend sei, es aber einen erheblichen Un-
terhaltsstau und Renovierungsbedarf gebe. Der
Kläger ersteigerte das Objekt zu circa 2/3 des
Verkehrswertgutachtens. Im Rahmen von Sa-
nierungsarbeiten wurde das Gebäude entkernt.
Dabei wurde festgestellt, dass Balken im Ge-
bäude verfault waren.
Der Kläger warf dem gerichtlichen Sachver-
ständigen vor, dass er das Ausmaß der Feuchtig-
keitsschäden und Fäulnisschäden verkannt habe
und veranlasste ein selbständiges Beweisverfah-
ren gegen den gerichtlichen Sachverständigen.
Das Gericht beauftragte hierbei einen Sachver-
ständigen für Baumängel. Es beauftragte keinen
Sachverständigen für Verkehrswertermittlung von
Grundstücken und Gebäuden.
Der Sachverständige für Bauschäden ver-
trat die Auffassung, dass man anhand der Putz-
schäden an den Fassaden des Gebäudes darauf
habe schließen müssen, dass die im Baukörper
befindlichen Balken verfault seien.
Das LG hat ein grob fahrlässiges Verschul-
den verneint und die Schadensersatzklage nach
§839 a BGB gegen den gerichtlichen Sachver-
ständigen abgewiesen. Das OLG hat ein grob
fahrlässiges Verschulden angenommen, aber die
geltend gemachte Schadenshöhe mit circa 75%
nicht zuerkannt, also dem Kläger lediglich cir-
ca 25% der geltend gemachten Schadenssum-
me zuerkannt.
Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben
und die Sache an das OLG zurückverwiesen mit
der Auflage, erneut zu überprüfen, ob der ge-
richtliche Sachverständige grob fahrlässig ein
unrichtiges Gutachten erstellt hat. Hierbei ist
das OLG angewiesen worden, sich sachverständi-
ger Hilfe zu bedienen; und zwar eines Verkehrs-
wertsachverständigen.
Anmerkung: Das Urteil des BGH, der wesent-
liche Grundsätze für die Haftung des gerichtlichen
Sachverständigen aufgestellt hat, überzeugt.
II. Ortstermin
Das OLG Saarbrucken2 hatte einen Sach-
verhalt zu entscheiden, in dem ein Ortstermin
ohne Anwesenheit der klagenden Partei durch-
geführt wurde:
Zu dem vom gerichtlichen Sachverständigen
anberaumten Ortstermin erschienen die Parteien
persönlich. Die Beklagte untersagte der Klägerin
aber den Zutritt zu ihrem Grundstück. Daraufhin
verließen der Rechtsanwalt der Klägerin und die
Klägerin selbst unter Protest den Ortstermin. Der
Sachverständige führte den Ortstermin in Anwe-
senheit der Beklagten durch. Die Klägerin lehnte
danach den Sachverständigen wegen Besorgnis
der Befangenheit ab; und zwar mit Erfolg.
Anmerkung: Nach §357 I ZPO hat eine Par-
tei das Recht, persönlich an einem Ortstermin
teilzunehmen. Wird ihr dieses Recht verweigert,
darf der Sachverständige den Ortstermin nicht
allein mit einer Partei durchführen.
Der gerichtliche Sachverständige hätte den
Ortstermin absagen müssen und nach § 404 a
ZPO die Anweisung des Gerichts einholen müs-
sen. Es gibt allerdings auch die Möglichkeit, dass
im allseitigen Einverständnis auf die Begleitung
des Sachverständigen von ihren Parteien und
ihren Rechtsanwälten verzichtet wird3. Es ist
auch denkbar, dass nur die Rechtsanwälte der
Fachbereiche
Sachverständige
Von Rechtsanwalt Dr. Harald Volze wur-
de nachfolgender Artikel mit von ihm
kommentierten Auflistungen zu Recht-
sprechungen zum Sachverständigenrecht
für die Veröffentlichung in S&E zusam-
mengestellt. Die hier dargestellten Fälle
dürften insbesondere bei im Baubereich
tätigen Sachverständigen auf großes In-
teresse stoßen.
Dr. Volze ist im DHBV kein Unbekannter.
Sowohl als Verfasser diverser Artikel für
die S&E, als auch auf den Sachverstän-
digentagungen des DHBV zum Sachver-
ständigenrecht, ist er ein gern gesehener
Experte, der in exzellenter Rhetorik und
mit hoher Fachkompetenz Fragen aus dem
Baurecht klar und verständlich dem Leser
bzw. Zuhörer vermittelt.
Es schreibt für Sie:
Dipl. Holzwirt
Georg Brückner
Fachbereichsleiter
Sachverständige
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Dr. Harald Volze
Rechtsanwalt und Notar
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Schützen & Erhalten · März 2015 · Seite 19