Schützen & Erhalten

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Schützen & Erhalten · März 2015 · Seite 27
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Schallschutz-DIN ist nicht mehr
zeitgemäß
Schallschutz spielt im Wohnungsbau eine
wichtige Rolle und wurde bislang über die DIN
4109 geregelt. Das hat sich geändert! Darauf
weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Im-
mobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen
Anwaltverein (DAV) hin. Was Bauexperten schon
lange beklagen, haben mehrere Gerichte, darunter
der Bundesgerichtshof, bestätigt: Schallschutz
nach DIN 4109 ist für Wohnungen nicht ausrei-
chend! Die DIN 4109 entspricht nicht mehr den
anerkannten Regeln der Technik.
Die DIN 4109 beschreibt den „Schutz von
Aufenthaltsräumen gegen Schallübertragung
aus einem fremden Wohn- oder Arbeitsbereich;
Anforderungen an die Luft- und Trittschalldäm-
mung“ und definiert lediglich Mindestwerte für
den Schallschutz. Dadurch sollen Menschen in
Aufenthaltsräumen vor „unzumutbaren Belä-
stigungen“ durch Schallübertragung geschützt
werden. Wirksamen, die Nerven schonenden
Schallschutz, wie ihn sich die meisten für ihre
eigenen vier Wände wünschen, resümiert die
ARGE Baurecht, garantiert die-
se Norm nicht.
Die ARGE Baurecht weist
auch auf einen weiteren As-
pekt des Problems hin: Mit
heutigen, modernen Baustoffen
lassen sich wesentlich bessere
Schallschutzwerte erreichen,
als sie die DIN 4109 festlegt.
Warum also sollte der Käufer
eines schlüsselfertigen Hauses
oder einer Eigentumswohnung
auf den technisch möglichen
Komfort verzichten und sich
mit Schallschutzwerten abspei-
sen lassen, die in jeder Hinsicht überholt sind?
Obwohl alle am Bau Beteiligten dies inzwi-
schen wissen, bekommen immer noch Käufer
schlüsselfertiger Immobilien Verträge vorgelegt,
in denen lediglich Schallschutz nach DIN 4109
aufgeführt wird. Mitunter findet sich im Vertrag
auch der Zusatz „die in den Verordnungen fest-
gelegten Mindestwerte“ würden „überschritten“
oder der Schallschutz sei „optimal“ geregelt. Sol-
che Formulierungen sind nach den Erfahrungen
der ARGE Baurecht nicht aussagekräftig und sor-
gen häufig für Streit, weil sie keine nachprüf-
baren Schallschutzwerte festlegen.
Woran soll sich der Bauherr in solch einem
Fall orientieren? Welches Maß an Schallschutz
kann er verlangen – und gegebenenfalls auch
einklagen? Hilfreich ist nach Ansicht der ARGE
Baurecht in diesem Zusammenhang das jüngste
Urteil des Landgerichts München I vom 25. Juli
diesen Jahres (Az.: 18 O 2325/08): Es bestätigt
die mittlerweile gängige Rechtsprechung, dass
der geschuldete Schallschutz durch Auslegung
des gesamten Vertrages in Zusammenschau mit
dem Verkaufsprospekt ermittelt werden muss.
Das kann sogar dann gelten, wenn in der Bau-
beschreibung ausdrücklich ausgeführt ist, dass
die Werte der DIN 4109, Tabelle 3 maßgeblich
sind. Die Mindestschalldämmmaße der DIN
4109 Tabelle 3 (1989) entsprechen − so die
Richter − nicht den anerkannten Regeln der
Technik und selbst für eine einfache Wohnung
nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfort-
standard, sondern markieren nur die Grenze
zum Unzumutbaren.
Immobilienkäufer und Bauherren brauchen
also gute Beratung! Nur wer seinen Vertrag vorab
und fachkundig prüfen lässt, der hat hinterher
auch die Gewähr, in seiner Wohnung wirklich
bestmögliche Schallschutzwerte zu erreichen.
Die Fachleute wissen, wie optimaler Schallschutz
bautechnisch erreicht – und wie er korrekt for-
muliert im Vertrag festgeschrieben werden kann.
Quelle: ARGE Baurecht
Eine Gewährleistungsbürgschaft
über sieben Prozent der Auftrags-
summe ist unwirksam
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des
Auftraggebers eines Bauvertrages enthaltene Ver-
tragsklauseln, wonach Gewährleistungsansprüche
bis zur vorbehaltlosen Annahme der Schlusszah-
lung des Auftraggebers in Höhe
von sieben Prozent der Auf-
trags- bzw. Abrechnungssumme
durch Bürgschaften gesichert
sind, benachteiligen den Auf-
tragnehmer unangemessen und
sind daher unwirksam.
Diese Klarstellung traf der
Bundesgerichtshof (BGH) und
gab damit einem Auftragneh-
mer recht. Die Richter argu-
mentierten damit, dass sich
in der Praxis der privaten Bau-
wirtschaft zur Absicherung der
dem Auftraggeber nach Ab-
nahme zustehenden Gewährleistungsansprüche
die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft
von höchstens 5 % der Auftrags- bzw. Abrech-
nungssumme durchgesetzt habe. Diese Höhe
der Sicherheit trage dem Umstand Rechnung,
dass das Sicherungsinteresse des Auftraggebers
nach der Abnahme deutlich geringer ist als in
der Vertragserfüllungs-
phase. Sie nehme vor
allem Rücksicht darauf,
dass die Belastung des
Auftragnehmers durch
Sicherheiten nach der
Abnahme schon mit
Rücksicht darauf, dass
er den Vertrag erfüllt
hat und dem Auftrag-
geber wegen des ge-
schuldeten Werklohns
auch noch Leistungs-
verweigerungsrechte
zustehen können, ge-
ring zu halten ist.
Dazu zähle auch eine
Belastung mit Aval-
zinsen. Eine deutlich
höhere Sicherung über
einen Zeitraum weiter über die Abnahme hinaus
sei daher nicht mehr hinnehmbar.
BGH, Urteil vom 01.10.2014, VII ZR 164/12
Dachstuhl-, Gauben- und Dämm-
arbeiten müssen bei einem gemein-
samen Auftrag verbunden sein
Wird der Auftragnehmer mit der Ausführung
von Dachstuhl-, Gauben- und Dämmarbeiten
beauftragt, gehört dazu auch die (fehlerfreie)
Ausführung der Anschlüsse dieser Arbeiten un-
tereinander.
Diese Klarstellung traf das Oberlandesge-
richt (OLG) Nürnberg. Die Richter begründeten
ihre Entscheidung damit, dass anderenfalls die
drei Hauptarbeitsbereiche des Auftragnehmers
beziehungslos nebeneinander stehen würden.
Es erscheine in einem solchen Fall fernliegend,
dass die Anschlüsse der drei Bereiche unterei-
nander durch den Auftraggeber oder einen an-
deren Unternehmer ausgeführt werden sollen.
OLG Nürnberg,
Beschluss vom 18.03.2014, 13 U 1764/12
Wie erfolgt die Abrechnung bei Teil-
kündigung des Pauschalpreisvertrages
Strittig ist oft, wie ein Pauschalvertrag nach
einer Teilkündigung abzurechnen ist. Der Bun-
desgerichtshof (BGH) hat nun eine Entscheidung
hierzu getroffen.
Die Richter entscheiden, dass der Werklohn-
anspruch des Unternehmers auch auf die Weise
berechnet werden könne, dass die nicht erbrachte
Leistung bewertet und von der Gesamtvergütung
abgezogen wird. Voraussetzung für die Vorgehens-
weise sei aber, dass lediglich ganz geringfügige
Leistungen ausstehen und keine kalkulatorischen
Verschiebungen zulasten des Bestellers verdeckt
werden können.
BGH, Urteil vom 16.10.2014, VII ZR 176/12
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