Hausbockkäfer nicht entdeckt –
Schadensersatz fällig
DIE FACHBREICHE
Sachverständige
Nachfolgender Fall be-
trifft wohl einen Werte-
gutachter, sollte aber
auch den SV für Holz-
schutz zum Nachdenken
anregen. Ein genaues Hin-
sehen und überprüfen der
zu begutachtenden Sache
bewahrt einen vor erheb-
lichen Schadensersatzan-
sprüchen. Im vorliegen-
den Fall, gefunden in den
IfS:„Informationen“ 1/
05, geht es um nicht er-
kannten „Hausbockbe-
fall“ in einem Dachstuhl.
Obwohl im nachfolgenden Text
von „Befall“ geschrieben wur-
de, bleiben hier doch Zweifel,
ob es sich tatsächlich um ei-
nen solchen handelt oder ob
nicht hier Altschäden vorliegen.
Um gesicherte Aussagen zu be-
kommen, ob hier tatsächlich
Befall vorliegt, hätten meiner
Ansicht nach, allerdings nur aus
der Ferne betrachtet und ohne
das Objekt zu kennen, gründ-
lichere Untersuchungsmethoden
als nur das Abklopfen des Hol-
zes mit einem Stichel oder Zim-
mermannshammer erfolgen müs-
sen, wie es in der Urteilsbegrün-
dung gefordert wird (siehe fett
hervorgehobenen Text weiter
unten). Ungeachtet dessen wird
den Erstgutachtern das Nicht-
erkennen des Befalls/der Schä-
den als fahrlässiges Verhalten
zur Last gelegt. Hier ist nur je-
dem unbedingt anzuraten, egal
ob Wertegutachter oder Sach-
verständiger für Holzschutz oder
Bauschäden oder..., frei zugäng-
liche Bauteile genauestens zu
untersuchen. Können Untersu-
chungen an verdeckt liegenden
Bauteilen aus welchen Gründen
auch immer nicht durchgeführt
werden, ist hierauf zu verwei-
sen.
dige Land, nicht die Sachver-
ständigen des Ausschusses. Der
Gutachterausschuss wird im
Rahmen des öffentlichen Bau-
rechts hoheitlich tätig. So hat
es das OLG Sachsen-Anhalt mit
Urteil vom 22.01.2004 (Az.:
4 U 133/03) entschieden und
das Land Sachsen-Anhalt zum
Schadensersatz verurteilt.
Da der Sachverhalt und die
Entscheidungsgründe ohne wei-
teres auch auf die Tätigkeit von
Sachverständigen für Immo-
bilienbewertung bei Privatauf-
trag Anwendung finden können,
geben wir nachstehend die Ent-
scheidung des OLG Sachsen-
Anhalt im Wortlaut wieder:
Leitsätze
1. Der Gutachterausschuss nach
§ 139 Baugesetzbuch erstat-
tet seine Gutachten in Aus-
übung eines öffentlichen
Amtes. Anspruchsgrundlage
ist mithin § 839 BGB.
2. Die Gutachter haben ihre
Tätigkeit nach bestem Wis-
sen und Gewissen auszuü-
ben. Diese Amtspflicht ob-
liegt dem Ausschuss auch
gegenüber dem Käufer ei-
nes Grundstücks.
3. Bei der Verkehrswertermitt-
lung hat der Gutachteraus-
schuss gern. § 194 BauGB
den Preis zu ermitteln, der
im gewöhnlichen Geschäfts-
verkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsäch-
lichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit
und der Lage des Grund-
stücks zu erzielen wäre.
4. Da der bauliche Zustand des
Gebäudes zu berücksichtigen
ist, ist der Gutachteraus-
schuss auch verpflichtet,
nicht unerhebliche Baumän-
gel und Schäden am Gebäu-
de in die Beurteilung einflie-
ßen zu lassen.
5. Stellt der Gutachteraus-
schuss bei der Objektsbe-
sichtigung einen offenbaren
Schädlingsbefall nicht fest,
handelt er fahrlässig.
Gründe
I. Hinsichtlich des Sachver-
halts nimmt der Senat auf die
tatsächlichen Feststellungen im
angefochtenen Urteil Bezug, §
540 Abs. 1 ZPO.
Die Klägerin nimmt das be-
klagte Land auf Schadensersatz
wegen fehlerhafter Begut-
achtung eines Gebäudes durch
den Gutachterausschuss in An-
spruch.
Mit notariellem Kaufvertrag
vom 3. 5. 1999 erwarb die
Klägerin von der Gemeinde B.
unter Vereinbarung eines um-
fassenden Gewährleistungsaus-
schlusses das Gebäudegrund-
stück T. Straße 9 in H. zum Preis
von DM 281.000,00. Zusätzlich
zum Kaufpreis waren von ihr u.a.
auch die Kosten für ein Wert-
gutachten in Höhe von DM
1.860,16 zu zahlen. Dieses Ver-
Aber nun zu dem angekün-
digten Fall:
Sachverständige müssen die
Vorbereitung ihrer Gutachten,
insbesondere die Orts- und Ob-
jektbesichtigung, mit großer
Sorgfalt und gewissenhaft vor-
nehmen. So müssen die Sach-
verständigen für Immobilien-
bewertung nicht unerhebliche
Baumängel und Gebäudeschä-
den in ihre Bewertung einflie-
ßen lassen. Übersieht ein Sach-
verständiger beispielsweise den
vorhandenen Schädlingsbefall
(Hausbockkäfer im Dachstuhl),
weil er elementare und einfa-
che Prüfungsmaßnahmen unter-
lassen und nur eine Sichtprü-
fung vorgenommen hat, so liegt
darin eine Verletzung seiner
Sorgfaltspflicht, die zum Scha-
densersatz führt,
Diese Vorgaben gelten
selbstredend auch für den Gut-
achterausschuss. Die Haftungs-
grundlage ist hier allerdings
nicht der neue § 839 a BGB,
sondern der § 839 BGB, also die
Haftungsgrundlage für eine
Amtspflichtverletzung. Es haf-
tet in diesem Fall das zustän-
