Schützen & Erhalten · September 2013 · Seite 15
Unter Berücksichtigung des Alters des
Gebäudes dürfte mit Ablauf der üblicher-
weise angenommenen Lebensdauer eines
Gebäudes mit z.B. 80 Jahren ein merkan-
tiler Minderwert entfallen (in Anlehnung an
das Urteil des LG Frankfurt am Main in DAR
1984, S. 319).
Aber auch hier gilt zu berücksichtigen,
ob es sich um ein wertvolles denkmalge-
schütztes Gebäude mit mehr als 120 Jahren
Alter handelt oder um einen zweckmäßigen
Bürobau, der mehr als 80 Jahre alt ist.
Im Falle des denkmalgeschützten Ge-
bäudes muss man gegebenenfalls ausnahms-
weise über einen merkantilen Minderwert in
diesem Fall nachdenken, nicht aber bei dem
Bürogebäude, das seine Lebensdauer über-
schritten hat.
Unter Abwägung der vorgenannten Gesichtspunk-
ten wird man eine Bandbreite für einen merkan-
tilen Minderwert annehmen, den man dann der
nachfolgenden beispielhaften Tabelle zugrunde
legt. Im nachfolgenden Fall ist von einer Band-
breite von 3% bis 7% ausgegangen worden.
In der nachfolgenden Tabelle ist dann der
jeweils anwendbare Prozentsatz aus der Höhe der
Reparaturkosten im Verhältnis zum Gebäudever-
kehrswert unter Berücksichtigung des Alters des
Gebäudes errechnet worden.
Lebensdauer
(80 Jahre)
1/3 des mangelfreien
Gebäudewertes als
Reparaturkosten
2/3 des mangelfreien
Gebäudewertes als
Reparaturkosten
3/3 des mangelfreien
Gebäudewertes als
Reparaturkosten
20 Jahre
5%
6%
7%
40 Jahre
4%
5%
6%
60 Jahre
3%
4%
5%
80 Jahre
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Rechenbeispiel:
– Mangelfreier Gebäudeverkehrswert: 600.000€
– Beseitigungskosten des Hausschwammes:
200.000 €
– Lebensdauer des Gebäudes: 20 Jahre
Ergibt nach vorgenannter Tabelle 5% des Gebäu-
deverkehrswertes als merkantile Wertminderung.
Anhand der vorgenannten Anhaltspunkte
lässt sich nachvollziehen, wie der Sachverstän-
dige den merkantilen Minderwert ermittelt hat.
Das ist erforderlich, um das Gutachten nachvoll-
ziehbar und damit verwertbar zu machen (OLG
Köln VersR 1994, S. 611 ff.).
Die vorgenannten Ausführungen können als
Anhaltspunkte für eine juristische Überprüfung
dienen. Dabei sind die besonderen Umstände
des Einzelfalls immer zu berücksichtigen. Dies
kann auch zu erheblichen Abweichungen von
dem vorgenannten Schema führen.
Die Forderung nach Ersatz des merkantilen
Minderwertes rechtfertigt sich auch aus nach-
folgenden zwei Überlegungen: Grundsätzlich
hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer eine
Mitteilungsp icht für vorangegangene schwer-
wiegende Bauschäden (BGH NJW 1965, S. 34,
35). So sind frühere Schwammschäden einem
Kau nteressenten mitzuteilen. Weiterhin ist zu
beachten, dass die Rechtsprechung bereits dann
eine arglistige Täuschung annimmt, wenn der
offenbarungsp ichtige Verkäufer das Vorliegen
eines Mangels nur für möglich hält, diesen aber
in Kauf nimmt und gegenüber dem Käufer nicht
offenbart (BGH WM 1983, S. 990).
Die vorgenannten Ausführungen können nur
Anhaltspunkte für die Ermittlung eines merkan-
tilen Minderwerts sein. Entscheidend ist immer
der Einzelfall.
