Schützen & Erhalten · März 2006 · Seite 20
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RA
Albrecht W.
Omankowsky
Rechtsberatung für DHBV-
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RECHTSBERATUNG
Grundstückskauf
Sachverhalt:
Ein Hauseigentümer verkaufte
im Jahre 1996 sein 7 Jahre zuvor
errichtetes Einfamilienhaus. Im
Wohnzimmer befand sich ein Ka-
chelofen der zwar im Jahr der Er-
bauung einer Benutzungsgenehmi-
gung der zuständigen Baubehör-
de bedurfte, aber nicht mehr im
Jahre des Verkaufs.
Aufgrund von konstruktiven
Mängeln ist der Ofen funktionsun-
fähig. Dies hatte der Bezirks-
schornsteinfeger jedoch nicht be-
merkt. Der Käufer verklagte den
Verkäufer nunmehr auf Schadens-
ersatz in Höhe von 30.000,00 DM.
Entscheidung:
Das Landgericht hat die Kla-
ge abgewiesen. Auch das Oberlan-
desgericht weist die Klage in der
Berufungsinstanz ab.
Zur Begründung wies das Ge-
richt daraufhin, dass nicht eindeu-
tig der Beweis gestellt war, dass
der Verkäufer von der Funktions-
unfähigkeit des Ofens wusste.
Zum anderen stellt die fehlende
Betriebserlaubnis des Ofens keinen
Mangel mehr dar, da sich die Lan-
desbauordnung zwischenzeitlich
geändert hat. Maßgeblich für ein
arglistiges Verschweigen ist der
Zeitpunkt des Vertragsschlusses,
also der Zeitpunkt des Kaufvertra-
ges. Zu dieser Zeit war aber die
Neuregelung bereits in Kraft ge-
treten, so dass der Verkäufer hier-
über nicht mehr aufklären musste.
Praxishinweis:
Diese Entscheidung belegt wie-
der einmal exemplarisch, wie
schwierig der Nachweis für ein arg-
listiges Verschweigen der erforder-
lichen Mangelkenntnis ist.
Anders als beim Bauvertrag, bei
dem nahezu jeder Mangel offen-
barungspflichtig ist, ist dies beim
Kaufvertrag nicht der Fall.
Der Verkäufer muss nach Treu
und Glauben nur solche Umstän-
de offen legen, die für die Entschei-
dung des Käufers von Bedeutung
sind und deren Mitteilung nach der
„Verkehrsauffassung“ erwartet wird.
Der Käufer hat nur die Mög-
lichkeit den Verkäufern über
problematische Dinge, wie z.B.
Hausschwamm und Altlasten aus-
drücklich zu befragen und dies ent-
sprechend zu dokumentieren.
Antwortet der Verkäufer unzu-
treffend, hat der Käufer Regressan-
sprüche. Denn anders als beim
Verschweigen verpflichtet die be-
wusst falsche Angabe zum Scha-
densersatz. Entscheidend hierbei
ist jedoch auch die Beweisfrage,
also das im Falle einer gerichtli-
chen Auseinandersetzung diese
Aussage durch schriftliche Erklä-
rung oder Zeugenbeweis dokumen-
tiert wurde.
Anwaltshonorar ab 1. Juli 2006
frei verhandelbar
Wer anwaltlichen Rat sucht,
kann ab dem 1. Juli 2006 die Ge-
bühren für die Erstberatung frei ver-
handeln. Aufgrund der Änderung
des Rechtsanwaltsvergütungsgeset-
zes gelten neue Rahmenbedie-
nungen.
Wenn der Anwalt oder der Man-
dant es jedoch versäumen die Ver-
gütung vorher auszuhandeln, so
darf der Anwalt das Honorar aber
nicht nach Gutdünken festlegen.
Für die Beratung gelten dann die
Grundsätze aus dem Bürgerlichen
Gesetzbuch. Dies bedeutet für eine
ausführliche Beratung gilt eine
Obergrenze von 250,00
plus
Mehrwertsteuer; für ein erstes Bera-
tungsgespräch betragen die Kosten
maximal 190,00
plus Mehrwert-
steuer.
Der Verkäufer muss über
die Gefahr eines Befalls
mit Hausschwamm
nicht aufklären!
Sachverhalt:
Ein Kaufinteressent hat ein
Haus 2× besichtigt und hat die-
ses sodann für 360.000,00
un-
ter Ausschluss der Gewährleistung
gekauft.
Bei Vertragsschluss lag ihm ein
Gutachten vor, das Angaben über
gravierende Durchfeuchtungen, so
z.B. Nassfäulepilzbefall und Schim-
melpilzbelege enthielt und das eine
gute Durchlüftung des Hauses emp-
fahl, weil ansonsten die Gefahr des
Echten Hausschwammes bestehe.
Nach dem notariellen Kauf gibt
der Käufer ein weiteres Gutachten
in Auftrag, das nunmehr zu dem
Ergebnis kommt, dass ein Echter
Hausschwammfall vorliegt.
3 Monate später erfolgt die
Übergabe des Kaufgrundstückes.
Das Übergabeprotokoll enthält kei-
nen Vorbehalt wegen Mängel.
Nunmehr verlangt der Käufer
vom Verkäufer Schadensersatz
wegen arglistigen Verschweigens
des Hausschwammverdachtes.
Entscheidung:
Das Oberlandesgericht verur-
teilt den Verkäufer zum Schadens-
ersatz, weil er den begründe-
ten Verdacht von Echtem Haus-
schwamm arglistig verschwiegen
habe.
Diese Entscheidung wurde vom
Bundesgerichtshof aufgehoben. Er
weist die Klage ab mit der Begrün-
dung, dass vor Kaufvertragsab-
schluss ausweislich des seinerzei-
tigen Gutachtens kein konkreter
Verdacht bestanden habe, sondern
lediglich die Gefahr, dass Echter
Hausschwamm entstehen könnte.
Die Gefahr von Hausschwamm
kann aber nicht mit Hauschwamm-
verdacht gleichgesetzt werden. Die
Durchfeuchtungsschäden waren
dem Käufer durch das Gutachten
bekannt. Er konnte sie selber se-
hen und wegen des modrigen Ge-
ruchs im Hause auch riechen.
Darüber hinaus hätte der Käu-
fer sich im Übergabeprotokoll
die Geltendmachung von Män-
gelrechten vorbehalten können.
Dies hat er jedoch unterlassen.
Praxishinweis
Aufklärungspflichten des Ver-
käufers bestehen immer dann,
wenn der Käufer der Aufklärung für
seine Kaufentscheidung bedarf. Auf
Umstände, die der Käufer selbst
sieht oder selbst erkennen kann,
braucht nicht besonders hingewie-
sen zu werden.
Wer sich als Käufer Gewährleis-
tungsansprüche möglichst weitge-
hend sichern will, sollte konkrete
Fragen zum Kaufobjekt stellen.
Deren Beantwortung wird in die
Wertung der Einzelfallumstände
immer eingehen.
(Siehe auch nebenstehende
Entscheidung zum arglistigen Ver-
schweigen eines Baumangels).
Juni
